國務(wù)院辦公廳日前轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、國土資源部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，提出要“加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理”。記者13日就此采訪了國土資源部土地利用司有關(guān)負(fù)責(zé)人。
一手改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，一手抑制房價過快上漲
問：國土資源部門將如何貫徹落實《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》？
答：針對當(dāng)前房地產(chǎn)用地中存在的問題，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，實現(xiàn)“總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定”的目標(biāo)，國土資源部門將根據(jù)自己的職能定位從以下兩個方面著手開展工作：
在改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理方面，通過土地調(diào)控措施保證中低價位、中小套型住房的有效供應(yīng)。對中低價位普通商品住房建設(shè)項目，在供應(yīng)土地前，由城市規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃出具建筑高度、容積率、綠地等規(guī)劃設(shè)計條件，房地產(chǎn)主管部門會同有關(guān)部門提出住房銷售價位、套型面積等控制性要求，并作為土地出讓的前置條件。
在抑制商品住房價格過快上漲方面，將在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃的前提下，根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間。一是對住宅價格上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量；對閑置土地、空置房面積較大，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)下跌的地方，減少房地產(chǎn)用地供應(yīng)量。二是加大結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，繼續(xù)停止別墅類用地供應(yīng)，嚴(yán)格控制高檔住宅土地供應(yīng)。
問：房地產(chǎn)市場相當(dāng)敏感，各地在執(zhí)行上述措施時需要注意哪些問題？
答：首先，穩(wěn)定房價有利于保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，鞏固宏觀調(diào)控成果，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展和和諧社會建設(shè)，其意義十分重大。各地必須高度重視，加大力度，取得實效。
第二，要大力宣傳，促進(jìn)住宅消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變。對正常的住房消費(fèi)需求要加強(qiáng)引導(dǎo)，要糾正盲目追求大面積等不切實際、不合國情的消費(fèi)觀念，防止經(jīng)濟(jì)適用房單元面積和占地過大。
第三，要加強(qiáng)對建設(shè)用地供應(yīng)、土地價格變動情況的監(jiān)測分析，科學(xué)預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)對土地的需求，適時披露土地供應(yīng)情況、房地產(chǎn)市場供求及房價、地價變動等信息，穩(wěn)定市場心理預(yù)期。
第四，各地要根據(jù)中央要求，結(jié)合本地實際，采取切實措施調(diào)整結(jié)構(gòu)，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。
一些城市地價上漲過快應(yīng)引起警惕
問：從地價監(jiān)測報告看，近年來土地價格一直在上漲。這是什么原因造成的？
答：我國正處在城市化、工業(yè)化加快發(fā)展的時期，對土地的需求十分強(qiáng)烈，而人多地少的基本國情，卻決定了建設(shè)用地供應(yīng)的有限性。
當(dāng)前，住房需求快速增長，進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)開發(fā)土地供需矛盾。特別在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，土地供給缺乏彈性和需求不斷增長之間的矛盾尤為突出。如杭州市，其老城區(qū)鄰近西湖風(fēng)景區(qū)，繁華程度高，基礎(chǔ)設(shè)施條件好，需求巨大，但已無地可供，而周邊地區(qū)可用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地資源又嚴(yán)重不足，在供求不平衡的條件下，必然形成比較高的房價。
從土地區(qū)位看，同一城市內(nèi)部，城市中心區(qū)人口集中，拆遷成本大，存量土地的可供量日益減少。土地資源的稀缺性、土地供應(yīng)的有限性及區(qū)位的差異性，客觀上導(dǎo)致土地供應(yīng)的相對不足和土地供需不平衡，在一定程度上推動了區(qū)域地價上漲。
問：當(dāng)前，一些城市地價上漲過快。您對此有何看法？
答：地價是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的反映，是由土地供求狀況決定的。地價穩(wěn)中有升，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會財富不斷積累的表現(xiàn)，有利于房地產(chǎn)的保值增值，有利于增強(qiáng)投資者的信心。
從我國所處的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和土地供求形勢看，地價的上漲有其必然性，但過快的增長則應(yīng)引起高度的重視。從全國城市地價動態(tài)監(jiān)測的結(jié)果看，少數(shù)城市近幾年地價增長較快，特別是長江三角洲地區(qū)的一些城市，如上海、杭州、寧波、溫州等，其地價增幅有的已接近或超過了當(dāng)?shù)厣a(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資增長率，這種情況應(yīng)引起警惕。
問：請您預(yù)測一下今后土地供應(yīng)形勢和地價走勢。
答：從長遠(yuǎn)看，土地供應(yīng)是有限的，但目前居住用地的供應(yīng)是充足的。通過進(jìn)一步加大存量建設(shè)用地內(nèi)涵挖潛力度，加上目前在開發(fā)商手中有大量土地待開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)用地基本上是可以得到保障的。
根據(jù)我們對2004年及2005年一季度房地產(chǎn)用地價格變化的分析，地價水平有一定上漲，但幅度不大，低于同期商品房平均銷售價格漲幅。我們認(rèn)為，2005年下半年地價仍將保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢，不會出現(xiàn)大的起伏。
房價過快上漲不是地價上漲引起的
問：房價和地價的關(guān)系如何？地價上漲是否會引起房價上漲？
答：從成本角度看，地價確是房價的構(gòu)成部分，但這絕不是說地價決定房價。
房價上漲緣于綜合性因素，最主要是需求引起的。市場供求決定了房價，開發(fā)商根據(jù)房子的市場價格來倒推取得土地的成本，然后到市場上舉牌競價。開發(fā)商競拍土地時并不是毫無章法，而是根據(jù)當(dāng)時當(dāng)?shù)氐姆績r來“出牌”，多高的土地價格能維持多高的利潤他們心里清清楚楚。
目前，房地產(chǎn)用地基本是協(xié)議和“招拍掛”同時并存，兩個方式取得土地時的價格一般相差很遠(yuǎn)，但是從來沒有看到同等條件的樓盤價格能有明顯的差別。比如，“招拍掛”獲取土地的房子賣10000元／平方米，協(xié)議獲取土地的房子也絕不會賣9000元／平方米。
問：那么，您認(rèn)為目前一些地方房價過快上漲的原因是什么？
答：針對當(dāng)前部分地區(qū)商品住宅價格上漲過快的問題，我們對近兩年全國房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)情況及全國城市地價動態(tài)變化情況進(jìn)行了分析。
在綜合分析的基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為，需求強(qiáng)勁是當(dāng)前引起部分地區(qū)房價過快上漲的主要原因，同時還有其他多方面的復(fù)雜原因，如在住房消費(fèi)觀念的宣傳上存在偏差，忽視我國土地資源的承受能力和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，標(biāo)準(zhǔn)過高，面積過大；政府對住房消費(fèi)中的惡意炒作和投機(jī)性購房管理不到位，對違規(guī)開發(fā)商和投機(jī)購房者缺乏處罰措施；房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)競爭不充分，甚至開發(fā)商聯(lián)手壟斷市場抬高房價，且開發(fā)商利潤明顯高于社會平均利潤水平；地方政府對住房需求預(yù)測缺乏科學(xué)性，大拆大建，提前釋放住房需求，進(jìn)一步加劇了土地供應(yīng)的緊張。
問：有人提出“地荒論”，認(rèn)為房價的攀升是因為用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地少了。您怎么看？
答：所謂“地荒”是不存在的。盡管2003年起國家開展了土地市場秩序治理整頓工作，2004年又要求嚴(yán)把土地“閘門”，但房地產(chǎn)用地的供給是適應(yīng)需求的。因為，房地產(chǎn)土地供應(yīng)中，不僅包括新增建設(shè)用地，還有存量土地，而且存量土地的數(shù)量還很大。
根據(jù)我們對北京、上海、杭州、寧波、溫州、廣州等6個城市的調(diào)查，2004年房地產(chǎn)用地供應(yīng)總量基本滿足了房地產(chǎn)開發(fā)需求，一些城市還有較大幅度的增加。
調(diào)查還顯示，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)中存量土地的數(shù)量明顯增加。從全國看，2004年土地供應(yīng)總量中存量土地占56．3％，且呈現(xiàn)逐季提高的態(tài)勢。同時，房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)向中低價位商品住宅傾斜明顯，供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。