上海樓市忐忑不安度今春 二手房跌價個案不斷
發(fā)布時間：2005-5-9來源：東方早報
正是陽春。
窗外是明媚的陽光，陽光下，是許多新上海人、老上海人夢寐以求的———房子。新的、舊的，普通的、高檔的，已經(jīng)有人居住的，尚且寂寞空關(guān)的。正因為這些房子，一場涉及政府、市場、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、購房人的博弈已經(jīng)進(jìn)行了一年時間。
在與開發(fā)商、炒房人的過招中，連續(xù)兩三年“處于劣勢”的自住購房者開始祭出新招：無招勝有招———不買。濃烈的觀望氣氛，正使投資者和開發(fā)商心頭的疑云加重。
春意盎然的4月，已經(jīng)注定成為上海樓市的多事之季。中央此輪宏觀調(diào)控起于2004年4月，而公認(rèn)對上海房地產(chǎn)市場降火的“致命一招”則起于2005年4月。嚴(yán)控銀行貸款的同時限制轉(zhuǎn)按揭，雙劍齊出堅冰漸破，投資者、投機(jī)者四兩撥千斤謀暴利的“投資體系”已無法繼續(xù)支撐。
“投資者開始焦躁。”這樣的焦躁正逐漸反映在快速拋盤上。
“開發(fā)商開始悄然改變營銷策略�！比绻f現(xiàn)在少數(shù)開發(fā)商的降價尚且“羞答答”，那么五一節(jié)后或許會有更多直白的“優(yōu)惠”。業(yè)內(nèi)各分析機(jī)構(gòu)相信，更大的樓市風(fēng)云變化將出現(xiàn)在5、6月。
二手房跌價個案不斷
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最直接反映市場交易狀況的是二手房市場。3月系列房地產(chǎn)政策出臺，已經(jīng)使二手房交易量受到一定影響，4月這種影響更為明顯，不僅表現(xiàn)在掛牌量增多、成交量下降、成交周期變長等，還出現(xiàn)了價格下降現(xiàn)象。
上海普潤地產(chǎn)中介部朱靜介紹說，4月份上海高檔二手房出現(xiàn)了多個價格下跌案例。普陀區(qū)的音樂廣場，3月成交均價為17000元/平方米，4月就跌到14000元/平方米，跌幅居然達(dá)到3000元/平方米。4月份，長寧區(qū)的中山公寓、春天花園比3月都有1000元/平方米左右的跌幅。普潤地產(chǎn)門店資料顯示，盧灣海悅花園高層高區(qū)150多平方米的全裝修房源交易，曾掛牌叫價每平方米25000元，成交時賣家被迫降價至21000元，比原掛牌價下跌15%以上；另一套1月初掛牌價21000元／平方米的盧灣都市花園的2房2廳毛坯房源，成交價僅為每平方米17500元，比最初掛牌價下降16%左右，總價下跌近36萬元。
高檔樓盤云集的上海小陸家嘴地區(qū)，也正讓越來越多的投資客從砰然心動轉(zhuǎn)而驚魂不定，一時之間出現(xiàn)了諸多大幅降低掛牌價的“急售令”，有個別房源掛牌價僅一個月便下跌了40萬元。漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏睿介紹，相比3月份，漢宇地產(chǎn)4月的掛牌量猛增了30%到40%。掛牌者中主要是溫州籍的投資客，其中最多的人拋出了68套房。
開發(fā)商苦撐高位能到幾時
不管開發(fā)商承不承認(rèn)，愿不愿意，樓市終究出現(xiàn)了變化。分析人士指出，由于有多個環(huán)節(jié)對銷售策略進(jìn)行控制，新盤市場不會像二手房市場一樣迅速地把變化反映在銷售價格上。而開發(fā)商必然會制定各種策略“撐著高價格”。但是因為資金緊張、運(yùn)營需要等，這種苦撐能到幾時？許多分析人士相信，三個月將是開發(fā)商能夠支撐的極限，如果三個月內(nèi)觀望、看空的局面沒有變化，三個月后將出現(xiàn)大規(guī)模的樓盤價格下調(diào)現(xiàn)象。
珠江香樟南園今年2月份開盤的94套房源幾乎一日售完，但3月下旬開盤的一批房源到4月底只賣出50%左右。由上海大華集團(tuán)和閘北城投共同開發(fā)的臨汾名城�？傄�(guī)劃40萬平方米，前幾期的銷售情況非常好，但是進(jìn)入3月以來，銷售速度一下放緩，4月份更是難得賣出一套。
從3月1日至4月17日的一個半月，各項調(diào)控政策相繼出臺并開始影響市場，此期間跟蹤樓盤的銷售一定程度上能說明問題。根據(jù)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公開的樓盤銷售信息統(tǒng)計分析后發(fā)現(xiàn)，57個樓盤銷售率不足三成。從3月1日至4月17日，這些樓盤共銷售834套，剩余房源則多達(dá)5164套，平均銷售率僅為13.9%。更有20個左右的樓盤銷售率還不到10%。
兩難：在建項目是趕是推？
強(qiáng)烈的樓市觀望氣氛，使開發(fā)商的策略也在或明或暗地悄悄改變。“搶進(jìn)度趕行情，快點(diǎn)回籠資金”成為一部分開發(fā)商的共識，而另外一部分開發(fā)商則感覺，上海房地產(chǎn)市場長期來看仍有巨大發(fā)展空間，既然目前市場形勢不太好，不如推遲上市以待更好時機(jī)。
“趕項目”的開發(fā)商表示，盡快將項目啟動，盡快達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，盡快回籠資金，對于許多房地產(chǎn)企業(yè)來說都是必然策略：資金鏈緊張的，希望快點(diǎn)解除壓力稀釋風(fēng)險；即使實力雄厚，也希望資金快速周轉(zhuǎn)乘著市場行情多做幾個項目；市場走勢不明朗時，大家更要加快進(jìn)度回籠資金“落袋為安”。
“在市場出現(xiàn)觀望氣氛時，這種加快項目進(jìn)度的情況更為明顯”，上海中瑞地產(chǎn)策略研究中心經(jīng)理朱鋒指出，3月份以來中央和上海兩地政府連續(xù)出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，已經(jīng)使開發(fā)商心理出現(xiàn)微妙的變化。目前形勢下大多數(shù)開發(fā)商感覺上半年市場不會出現(xiàn)大的波動，但下半年市場形勢如何有點(diǎn)“吃不準(zhǔn)”，所以紛紛搶進(jìn)度，希望快速把手中項目推向市場。
另一部分開發(fā)商則認(rèn)為，上海樓市長遠(yuǎn)大勢看好無須反應(yīng)過度，只要有足夠的資金實力支撐，就可以選擇推遲項目時間以選擇最好時機(jī)�！斑@就體現(xiàn)了差異化，大的來說每個企業(yè)受影響的程度不同，細(xì)分則不同的項目受到的影響也并不相同。”銀邦置業(yè)副總經(jīng)理周培琦認(rèn)為，中環(huán)線以外項目風(fēng)險已經(jīng)較大，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)項目風(fēng)險依然很小。另一種判斷則是，如果不是2004年剛剛高價拿下的土地和項目，存在的風(fēng)險不過是“多賺一點(diǎn)”或“少賺一點(diǎn)”而已，如果是剛高價買下土地不久，風(fēng)險則相對更大。
限制轉(zhuǎn)按揭被稱“致命一招”
“貸不出款、心理預(yù)期變化、炒房直接成本增加等等因素作用下，投資客改變投資策略是必然的，如果完全沒有變化反而讓人覺得奇怪。”個人投資理財網(wǎng)CEO洪曦相信，現(xiàn)在上海房地產(chǎn)市場上買進(jìn)房產(chǎn)的人都是真正的自住客戶。短期投資客受政策影響已經(jīng)開始拋盤，即使有一部分人看好后市并未拋盤，也持幣觀望不會再繼續(xù)吃進(jìn)。
3月份出臺的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策充分地運(yùn)用銀行信貸杠桿來抑制投機(jī)行為，無論是首付比例的提高，還是貸款審批難度的增加、轉(zhuǎn)按揭行為的限制，都使投資客感覺到了沉重的壓力。
“事實上，在限制轉(zhuǎn)按揭的政策出臺后，許多投資客才真正感覺到舉步維艱�！本藐柗康禺a(chǎn)營銷公司經(jīng)理曾昌宇透露，自己最近一直接到周圍炒房朋友的求助電話。“多個朋友向我開口借錢支付銀行按揭，并稱房子售出后馬上還錢。”曾昌宇介紹說，這些“借貸者”往往只要求“挪用15天資金”，以順利轉(zhuǎn)讓手中已抵押房產(chǎn)。
一方面政府有關(guān)部門正嚴(yán)查非法墊資行為使提供墊資的機(jī)構(gòu)越來越少，另一方面即使冒風(fēng)險找到墊資機(jī)構(gòu)，其索要的月利息也往往高達(dá)2%~5%，甚至有的墊資者還提出即使墊資不滿一月也要按一月收取利息。限制轉(zhuǎn)按揭的相關(guān)政策，正逐步顯現(xiàn)出效力。
更為“糟糕”的是，許多擁有多套房產(chǎn)的投資客受轉(zhuǎn)按揭限制，已經(jīng)面臨資金鏈條斷裂的風(fēng)險。因為對按揭房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的限制、首付比例的提高、對多套房產(chǎn)限制貸款等等，使短期炒房的資金成本大大提高，許多原來計劃投資多套房產(chǎn)的人發(fā)現(xiàn)，“四兩撥千斤”的投資方式已經(jīng)徹底結(jié)束。
二手市場影響一手市場
因為實力不濟(jì)、心理預(yù)期發(fā)生變化等，二手市場上一些客戶開始放慢置業(yè)步伐�！艾F(xiàn)在已經(jīng)出臺的調(diào)控幾乎全部是針對二手房市場的。”朱鋒指出，雖然相關(guān)政策并未直接對新房市場產(chǎn)生很大影響，但二手房市場的變化已經(jīng)作用于一手房市場。
上周，上海康城的一部分房產(chǎn)“二度”開盤引起市場廣泛關(guān)注。2004年一房難求見房就買的投資客，因為心理預(yù)期改變或者銀行貸款門檻抬高而“回吐”房源。據(jù)悉，上�？党侨谠谌ツ昴甑组_盤售罄的1000多套房子里，有325套被退。
“政策出臺后二手房市場反應(yīng)明顯，拋盤增加、成交放緩以及持幣觀望客戶增多的情況，必然影響一手房購買群體對大勢的判斷�！敝熹h相信，上�？党遣⒉皇俏ㄒ辉庥觥巴朔俊钡臉潜P。但判斷整個上海房地產(chǎn)市場的形勢，并不能從投資客退房來得出結(jié)論�！案P(guān)鍵的問題是，所有被投資客退掉的房源會不會重新銷售掉。”(