發(fā)布時間：2005-5-8來源：華西都市報
政府調(diào)控直擊樓市心臟袁旭說，目前，全國的房價已到了政府不得不調(diào)控的地步。政府調(diào)控的首要任務(wù)是平抑需求，防止房價惡性上漲虛火旺盛。4月27日國務(wù)院的最新八條再次顯示了政府調(diào)控樓市的決心。而且這次調(diào)控不再局限于敲敲邊鼓，而是直接深入到土地、稅收、金融等樓市心臟地帶。
土地方面。政府將進(jìn)一步加大對土地的監(jiān)管力度，并對土地的惡性炒作進(jìn)行強(qiáng)行遏制。一些開發(fā)商獲取土地之后，便將土地閑置在手等待升值，結(jié)果便導(dǎo)致了樓市土地供求的失衡，影響到樓市的循環(huán)發(fā)展。從剛剛出臺的“國八條”來看，政府顯然已經(jīng)注意到了這一點，將會采取相應(yīng)措施進(jìn)行調(diào)整的趨勢不可逆轉(zhuǎn)。
稅收方面。政府將前所未有充分運(yùn)用稅收這一有效手段來影響樓市。這包括房地產(chǎn)交易稅、土地出讓金等方方面面。除了提高開征稅收的幅度外，還可能會新產(chǎn)生部分稅收。比如在調(diào)整樓市高低檔住房比例搭配方面，政府可能還會對購買高檔住宅的消費(fèi)者加收相關(guān)稅費(fèi)。
金融方面。不少銀行都存在與地產(chǎn)相關(guān)不良資金出入問題是公開的事實，而且一般數(shù)量都大得驚人，這給房地產(chǎn)市場的良性運(yùn)行帶來了極大隱患。從國八條透露的信息看，距離前不久消費(fèi)者貸款門檻的提高，以后開發(fā)商貸款的門檻也將相應(yīng)拔高。一些有不良信貸記錄、實力不濟(jì)的企業(yè)將被擠出房地產(chǎn)開發(fā)市場。
政府要向樓市陰暗面開刀
袁旭認(rèn)為，國八條凸現(xiàn)出的另一個重要信息就是，政府顯然已經(jīng)注意到了房地產(chǎn)市場里存在的信息不暢通、部分人獨(dú)霸樓市話語權(quán)、房地產(chǎn)運(yùn)作太模糊等弊端，將在加強(qiáng)樓市輿論引導(dǎo)、增強(qiáng)樓市交易、政策透明度方面強(qiáng)化力度，強(qiáng)化法制，加強(qiáng)監(jiān)管，推動樓市走向真正健康的市場經(jīng)營之路。
袁旭說，政府相關(guān)部門對樓市這些不健康面的關(guān)注由來已久。而如何將一般的市場引導(dǎo)轉(zhuǎn)向調(diào)控，再通過監(jiān)管方式的改變上升到法治的管理高度，也是政府一直思慮的事情。從一般的市場經(jīng)濟(jì)角度講，房地產(chǎn)交易同樣應(yīng)該遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。但由于其財富密度高、影響層面深等多方面獨(dú)特原因，樓市一直在中國市場經(jīng)濟(jì)中扮演著一個“另類”的角色。這種角色的出現(xiàn)對國民經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展并沒什么好處，因此政府下定決心要將這匹“野馬”趕入正規(guī)的市場軌道上來，并以法治加以鉗制，也是情理之中的事。這次國八條就充分證明了這一點。
未來樓市五大趨勢預(yù)測
袁旭表示，現(xiàn)在處于市場風(fēng)口浪尖的開發(fā)商們應(yīng)該自覺學(xué)會適應(yīng)國家政策調(diào)整，至少要注意實現(xiàn)四個方面的轉(zhuǎn)變。
首先是開發(fā)方向的調(diào)整，商品房的總體開發(fā)結(jié)構(gòu)將會發(fā)生改變。具體而言，以后高檔房將存在更多的變數(shù)，其開發(fā)數(shù)量遞增速度將會減少甚至回落，而普通老百姓買得起的中低檔房則會增幅加快。近期如此，以后兩年也同樣如此，這會成為一個方向。其次是政府對土地管理將更加嚴(yán)格，但會呈多元化趨勢。一些實力不濟(jì)或信譽(yù)不良的開發(fā)商在獲取土地方面難度將進(jìn)一步增大，一些真正適應(yīng)變化的新秀企業(yè)可能脫穎而出。不過在招拍掛盛行的今天，也許還會出現(xiàn)其他與之相輔的土地運(yùn)轉(zhuǎn)方式。具體是什么，現(xiàn)在還難以說定，不過這確實系市場所需。不過土地運(yùn)轉(zhuǎn)方式的多元化并不會影響運(yùn)作的透明度，政府會加強(qiáng)相應(yīng)的輔助措施。再就是國家對資本運(yùn)營管理將繼續(xù)強(qiáng)化，開發(fā)商從銀行獲取貸款的途徑將越來越少，難度也越來越大，一些不善于自覺控制資金風(fēng)險的開發(fā)商會因此付出更多的代價。第四個發(fā)展趨勢，就是國家將極力促進(jìn)一個具有權(quán)威性、科學(xué)性、實用性的行業(yè)性預(yù)測體制的形成。該體制主要用于行業(yè)信息的披露與優(yōu)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場運(yùn)作的透明，為行業(yè)提供真正權(quán)威實用的準(zhǔn)確信息。第五，就是法律將會越來越強(qiáng)勁介入到樓市的運(yùn)行之中。這不是說體現(xiàn)在一般意義上消費(fèi)者與開發(fā)商間的維權(quán)斗爭，而是將滲入到開發(fā)商從獲得土地到銀行貸款再到銷售、物管等所有環(huán)節(jié)之中，一個高透明度、法治性的中國樓市將會被逐步建成。
談到最后，袁旭又強(qiáng)調(diào)說，當(dāng)然雖然政府現(xiàn)在正以步步深入介入房產(chǎn)的運(yùn)營，但并不是說就不尊重市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的運(yùn)行。政府之所以出臺國八條，主要目的還是在于將房地產(chǎn)市場盡快導(dǎo)入正規(guī)軌道上來。現(xiàn)在正是中國地產(chǎn)市場升級換代的關(guān)鍵階段，這種引導(dǎo)非常關(guān)鍵也非常必要。具體以后怎么樣，則要看市場的持續(xù)發(fā)展了。