發(fā)布時間：2005-5-2來源：上海證券報
現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要手段應(yīng)該是依據(jù)對市場的判斷調(diào)整土地供應(yīng)的總量和結(jié)構(gòu)，以及兩者的搭配使用，從而"治標(biāo)治本"，從根本上解決現(xiàn)階段房產(chǎn)市場的嚴(yán)重矛盾，剔除市場中不合理因素，給過熱的市場降降溫。調(diào)控不是與發(fā)展對立，調(diào)控的根本目的，是保持市場的持續(xù)健康發(fā)展。
房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定，不僅僅是一個行業(yè)的發(fā)展問題，更關(guān)系到國計民生、百姓福利。隨著溫總理對房地產(chǎn)市場調(diào)控提出了新的要求，房市"軟著陸"將進(jìn)入一個新的階段。"軟著陸"絕對不是剛性的、"急剎車"式的降低價格，而是采取緩和的、漸進(jìn)的經(jīng)濟(jì)、政策手段，擠壓房地產(chǎn)市場泡沫，剔除市場非理性因素，使房市平穩(wěn)地回落到適度增長區(qū)間。
"軟著陸"要想比較好地實(shí)現(xiàn)，就要有好的對癥有效的調(diào)控手段。
首先，必須從總量入手，依據(jù)對市場的判斷調(diào)整土地供應(yīng)的總量，緩和日趨緊張的供需異常。2004年，上海商品房新批準(zhǔn)預(yù)售面積2938.9萬平方米，實(shí)際成交面積3488.75萬平方米，供需比為1:1.19，需求略大于供給，但是如果算上潛在的市場需求，需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給，供需狀況在2004年發(fā)生了根本性的逆轉(zhuǎn)。而這脫離了上海所能承受的正常范圍，也是房價難以抑制的"罪魁禍?zhǔn)?之一。除了調(diào)整土地供應(yīng)總量之外，還要通過金融政策、稅收政策等，調(diào)控房地產(chǎn)供需總量，平衡供需關(guān)系，使房產(chǎn)價格達(dá)到合理市場的范圍。
其次，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，調(diào)整市場結(jié)構(gòu)是關(guān)鍵。事實(shí)上，房地產(chǎn)市場上的很多總量問題，是由結(jié)構(gòu)問題造成的。供需比例和結(jié)構(gòu)階段性失衡，面向中低消費(fèi)階層的住房供給量偏小。究其原因，主要體現(xiàn)在兩個方面:一是價格錯位；二是供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理，有效供應(yīng)偏少。中低收入者與高收入者分層錯位運(yùn)行，不僅表現(xiàn)在與市場消費(fèi)錯位，也表現(xiàn)在與投資市場錯位。高收入者除了可以滿足自己的住房需要，還可以有閑置資金投資市場。相比較而言，中低收入者幾乎與投資市場完全"絕緣"。市場錯位運(yùn)行，擴(kuò)大了房產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾，導(dǎo)致中高檔住房供應(yīng)量不斷加大，而中低收入者對經(jīng)濟(jì)房、廉價房的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了供給，造成了中低端市場總量不足。隨著現(xiàn)階段中低檔商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量的逐步放大，其對上海房地產(chǎn)市場的價格緩沖作用將日益體現(xiàn)出來。
由此可見，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要手段應(yīng)該是依據(jù)對市場的判斷調(diào)整土地供應(yīng)的總量和結(jié)構(gòu)，以及兩者的搭配使用，從而"治標(biāo)治本"，從根本上解決現(xiàn)階段房產(chǎn)市場的嚴(yán)重矛盾，剔除市場中不合理因素，給過熱的市場降降溫。調(diào)控不是與發(fā)展對立，調(diào)控的根本目的，是保持市場的持續(xù)健康發(fā)展，是在對市場發(fā)展趨勢進(jìn)行正確分析判斷的基礎(chǔ)上，通過有效措施，預(yù)防市場可能出現(xiàn)的問題，防止大起大落。通過房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)深化，保證居住消費(fèi)的優(yōu)先和中低收入家庭的居住質(zhì)量的實(shí)質(zhì)提升，強(qiáng)化和諧發(fā)展方能實(shí)現(xiàn)市場的穩(wěn)定。