發(fā)布時間：2005-4-26來源：《紅地產(chǎn)》
年報清楚的反映了這一點，各大上市公司盈利均錄得大幅增長。萬科2004年凈利潤達到8.78億元，增長達6成，而銷售面積為163.8萬平米，僅增長2成，表明房價的增長是萬科業(yè)績提高的關(guān)鍵；金地集團的表現(xiàn)也很搶眼，公司實現(xiàn)主營收入31.75億元，比上年增長110.3%，凈利潤2.46億元，增長48.8%；成長最快的上市公司則是億城股份，該公司2004年銷售結(jié)算面積43.36萬平米，實現(xiàn)銷售收入239,778.24萬元，實現(xiàn)凈利潤16,203.89萬元，同比增長均超過3倍。內(nèi)地最大房地產(chǎn)上市公司中海發(fā)展2004年在內(nèi)地的銷售額也大幅增長6成……
回顧一年前，房地產(chǎn)上市公司的表現(xiàn)普遍不如人意。統(tǒng)計表明，2003年房地產(chǎn)上市公司最大的特點是現(xiàn)金流為負(fù)，經(jīng)營業(yè)績也普遍較低。究其原因，在于2003年房地產(chǎn)市場發(fā)力后，開發(fā)商紛紛加大了投資力度，從而使得2004當(dāng)年的投入遠(yuǎn)大于產(chǎn)出。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特點之一就是現(xiàn)金流周期較長，一個項目從投入到產(chǎn)出通常需要2到3年的時間。如果一個公司在一年里大量投入新項目開發(fā)，當(dāng)年的業(yè)績表現(xiàn)就不會很好，因為這些項目要到下一年才能貢獻利潤。
如果說2003是播種的一年，2004就是“摘桃子”的一年。
房價的持續(xù)上漲為房地產(chǎn)上市公司利潤的大幅增長提供了主要貢獻。這一年，全國統(tǒng)計的房價漲幅超過10%，為1998年房改以來房價上漲最快的一年。在一些熱點地區(qū)，房價上漲保守的估計在30%以上，較平穩(wěn)的地區(qū)也在5%以上。買房熱情也普遍高漲，使開發(fā)商能夠順利的銷售套現(xiàn)，將超過預(yù)期的利潤拿到手。
快速擴張的市場同時培育出了眾多黑馬，億城股份是其中的佼佼者。該公司2001年通過資產(chǎn)置換將主營業(yè)務(wù)改為房地產(chǎn)，短短幾年已成為京城主流開發(fā)商。去年中報業(yè)績搶眼，已引起業(yè)界矚目。在本次排行榜中，該公司以24%的凈利潤列最賺錢的房地產(chǎn)上市公司頭名。雖然規(guī)模不及其他房地產(chǎn)大鱷，但憑借強大的盈利能力，相信將很快擠身十強。
國有開發(fā)商曾是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的主力軍，但經(jīng)過幾年市場經(jīng)濟的洗禮，業(yè)績已呈現(xiàn)疲態(tài)，增長及盈利能力均遠(yuǎn)遜于民營開發(fā)商。這再次證明了體制的重要。在國有開發(fā)商中，園區(qū)類公司普遍表現(xiàn)不佳，這顯然是受到了去年宏觀調(diào)控及開發(fā)區(qū)核查的影響。去年土地政策大大收緊，開發(fā)區(qū)大量被撤銷，直接影響了以土地一級開發(fā)為主的園區(qū)類上市公司。
招商地產(chǎn)已經(jīng)選擇了轉(zhuǎn)型。由于蛇口土地越來越少，招商地產(chǎn)開始由一級開發(fā)轉(zhuǎn)向二級開發(fā)，并制定了全國擴張計劃。及時的轉(zhuǎn)型使招商地產(chǎn)的業(yè)績表現(xiàn)也相當(dāng)不錯，土地儲備充足，凈利潤率也超過了10%。
展望2005年，房地產(chǎn)依然擁有大致良好的經(jīng)營環(huán)境。之所以說大致良好，首先是基于房地產(chǎn)需求的持續(xù)暢旺，以及價格的持續(xù)上升；不容樂觀的方面，則是針對房地產(chǎn)的行政干預(yù)力度在明顯加強，中央已將控制房價上漲列為政治任務(wù)，部分城市房價的暴漲也帶來了實實在在的市場風(fēng)險。今年出現(xiàn)變數(shù)的可能性很大。不過，既然房地產(chǎn)已經(jīng)是一個十分巨大的產(chǎn)業(yè)，本身市場化程度又很高，估計房地產(chǎn)業(yè)不會因為政策的變化而真的陷入“寒冬”。
今年將有更多的房地產(chǎn)大鱷進入上市公司行列。房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績也將在今年的基礎(chǔ)上繼續(xù)增長，不過，像2004年這樣壯觀的高增長，估計不會出現(xiàn)了。
副文及圖表：
尋找中國房地產(chǎn)最具競爭力的公司
房地產(chǎn)正在步入透明時代！標(biāo)志是，大批外資企業(yè)在強勢進入內(nèi)地房地產(chǎn)市場，大批外行企業(yè)正在場邊做著準(zhǔn)備活動，而幾乎所有的大型開發(fā)商都在謀求異地開發(fā)。這在3年前幾乎是不可想象的。
透明意味著更充分的競爭和行業(yè)的成熟。今天，完成了原始資本積累的房地產(chǎn)企業(yè)在更多的謀求與資本市場對接，希望借力資本市場的高效融資并完善公司治理結(jié)構(gòu)。我們發(fā)現(xiàn)，最大和最有實力的開發(fā)商現(xiàn)在要么已經(jīng)上市，要么正在謀求上市。這是個好兆頭。我們確信，未來真正的房地產(chǎn)巨頭將全部出現(xiàn)在上市公司行列！
我們因此將目光聚焦在房地產(chǎn)上市公司，并在年報發(fā)布之際，推出房地產(chǎn)上市公司十強，并在推出主榜的同時，推出2個子榜。我們希望，通過對上榜公司的觀察和分析，為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士和所有關(guān)心房地產(chǎn)的人提供一個最透明、也最公正的視角，使讀者對房地產(chǎn)行業(yè)的了解更清晰，更透徹。
本排行榜以上市公司公布的財務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，綜合財務(wù)數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)兩方面的指標(biāo)，力圖對房地產(chǎn)上市公司的整體實力做出客觀公正的評價。在指標(biāo)的選擇上，我們確定了主營業(yè)務(wù)收入、銷售面積、土地儲備、主營業(yè)務(wù)利潤、總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、競爭力評價七個指標(biāo)，其中四個財務(wù)指標(biāo)、兩個房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)、一個競爭力評價指標(biāo)。各上榜公司的排名以最后的得分為依據(jù)得出。
兩個子榜中，最具擴張潛力的房地產(chǎn)上市公司，以土地儲備為核心指標(biāo)；最賺錢的房地產(chǎn)上市公司，以凈利潤率為核心指標(biāo)。
本次排行榜得到了國內(nèi)5位券商大行分析師的鼎力支持，正是他們和本刊分析師30天的辛苦工作，我們才能為讀者第一時間捧上這份年度最出色公司的榜單。在此特別致謝：