二手樓交易“騎馬找馬”
發(fā)布時(shí)間：2002-12-3來源：摘自《深圳商報(bào)》
深圳很多的二手樓交易都碰到這樣的問題：賣家想買一套更好的住房而需要賣掉現(xiàn)有住房時(shí)，買主也找到了，價(jià)格也談好了，卻因?yàn)殂y行不能辦“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)，賣家的“住房階梯消費(fèi)”硬是實(shí)現(xiàn)不了。在全國銀行開發(fā)轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)風(fēng)起云涌時(shí)，深圳銀行也做起了“香餑餑”生意———11月22日，深圳發(fā)展銀行科技支行開辦個(gè)人房產(chǎn)轉(zhuǎn)按揭、加按揭、快速放款業(yè)務(wù)，為眾多房產(chǎn)投資者增加了一條快速“變現(xiàn)”通道。
騎著馬再找馬
“轉(zhuǎn)按揭”就是個(gè)人住房轉(zhuǎn)按貸款，是指已在銀行辦理個(gè)人住房貸款的借款人向原貸款銀行要求延長貸款期限或?qū)⒌盅航o銀行的個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。變更借款人的簡稱“轉(zhuǎn)按”，延長原借款期限的稱為“加按”，變更抵押物稱為“換按”。
“轉(zhuǎn)按揭”俗稱“騎馬找馬”，是國外發(fā)達(dá)國家和地區(qū)普遍采用的一項(xiàng)購房貸款業(yè)務(wù)。它的實(shí)質(zhì)就是已購房產(chǎn)的借款人主體的變更。這意味著購房人在未還清住房貸款時(shí)，可以賣出該房屋，而買入該房產(chǎn)的人，可向銀行申請二手房購房貸款�！百I賣”兩訖后，該房產(chǎn)的借款人就從前一個(gè)購房人變更為現(xiàn)購房人。
“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)是影響二手樓交易量的一個(gè)主要方面�，F(xiàn)在深圳人買房除了自住外就是出租，除非全部還完了按揭貸款，否則不能轉(zhuǎn)手買賣房產(chǎn)，投資者只能從租金和月供的差額中得到利潤。有了“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)，這一通道將變得通暢，對進(jìn)一步改善人們的居住條件和活躍房地產(chǎn)三級市場將產(chǎn)生巨大的推動(dòng)作用。
兩駕“馬車”提速樓市
此次深圳發(fā)展銀行除了推出“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)外，還推出了“加按揭”業(yè)務(wù)，最大可能地滿足購房者的資金需求，即樓盤按揭人在歸還了部分按揭貸款后，因需資金而欲償還原按揭貸款，贖出抵押在銀行的房產(chǎn)證后，再向銀行申請追加貸款金額的貸款業(yè)務(wù)。“加按揭”、“轉(zhuǎn)按揭”兩種針對房地產(chǎn)市場的新型貸款業(yè)務(wù)的推出，就如同兩駕馬車，將拉動(dòng)深圳樓市全面進(jìn)入快車道。
從開發(fā)商的角度來講，這種轉(zhuǎn)按揭的業(yè)務(wù)刺激了住宅消費(fèi)，會讓許多已買房的業(yè)主在短期內(nèi)再次購房，增強(qiáng)了市場購買力。對于購房者來說，這無疑減輕了再次置業(yè)的負(fù)擔(dān)。
這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)的推出，更使深圳房地產(chǎn)三級市場呈現(xiàn)出勃勃生機(jī)。購房人在未還清貸款時(shí)，可以轉(zhuǎn)讓或出售該房產(chǎn)；買入該房產(chǎn)的人，又可以向銀行申請二手房貸款，必要時(shí)可以向銀行申請追加貸款。這樣就大大加快了樓盤的流通頻率，使更多的二手房流向三級市場。
何時(shí)三駕“馬車”齊驅(qū)
目前，“加按揭”、“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)還僅限于同“行”，隔“行”如隔山，不同銀行間的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的操作可能性不大。
隨著深圳二手房市場的活躍及投資性購房者比例的不斷上升，“轉(zhuǎn)按”的業(yè)務(wù)量也勢必進(jìn)一步增加。但是，由于各銀行“割據(jù)一方”，各自掌控著一大批客源和房源，“轉(zhuǎn)按”業(yè)務(wù)不能跨行辦理，只能在借款人的原貸款銀行辦理，使得這些資源不能對接，影響了市場的進(jìn)一步發(fā)展。
對此，業(yè)內(nèi)人士指出，短期內(nèi)，跨銀行的轉(zhuǎn)按揭需求將不明顯，但是，隨著外資金融機(jī)構(gòu)的增多，銀行之間的“轉(zhuǎn)按揭”也許并不遙遠(yuǎn)。也許，“加按揭”、“轉(zhuǎn)按揭”和“跨行按揭”三駕按揭“馬車”齊驅(qū)的時(shí)日，為期不遠(yuǎn)了。