發(fā)布時(shí)間：2005-4-22來源：證券日?qǐng)?bào)
究竟是哪些因素推動(dòng)著房?jī)r(jià)的上漲？
土地：房?jī)r(jià)上漲的首要因素
北京市統(tǒng)計(jì)局的消息說，今年一季度，北京市房屋銷售價(jià)格總水平同比上漲6.5%，商品房、住宅和二手房銷售價(jià)格同比分別上漲6.5%、7.2%和6.6%，其中，普通住宅和高檔住宅的銷售價(jià)格同比分別上漲8%和8.9%。
如此之大的上漲幅度，讓人難以想象，幾年后的房?jī)r(jià)會(huì)是什么樣子。因此，對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的原因，也成為業(yè)界爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。有業(yè)內(nèi)人士提出，商品房的開發(fā)土地成本增加是樓價(jià)上漲的重要原因之一。據(jù)國(guó)土資源部對(duì)全國(guó)51個(gè)大中城市的地價(jià)監(jiān)測(cè)結(jié)果，2004年全國(guó)住宅用地價(jià)格同比增長(zhǎng)8.94%。與此同時(shí)，新出讓土地價(jià)格的較大幅度上漲，無形中拉動(dòng)了在建項(xiàng)目房?jī)r(jià)的走高。北京鴻潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)郭慶說：“現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格中，土地價(jià)格占的比重最大，土地往往占到整個(gè)房?jī)r(jià)的一半以上，房?jī)r(jià)上漲在某一方面是一種合理成本的上漲�！�
同樣作為開發(fā)商，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹的觀點(diǎn)則是，房?jī)r(jià)上漲與土地價(jià)格上漲無關(guān)，而與市場(chǎng)本身有關(guān)，如果市場(chǎng)需求不夠，土地價(jià)格再高，房?jī)r(jià)依然會(huì)下跌，如果市場(chǎng)需求十足，土地價(jià)格再低，房?jī)r(jià)依然會(huì)高揚(yáng)。
此外，土地往往因稀缺而凸現(xiàn)出價(jià)值，一些已拿到土地的項(xiàng)目在開發(fā)后期產(chǎn)品時(shí)，因土地稀缺，其房?jī)r(jià)也開始上調(diào)。某項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人透露，該項(xiàng)目剛拿到銷售許可證尚未對(duì)外宣傳，價(jià)格較一期已經(jīng)上調(diào)了20%，均價(jià)已達(dá)到了每平方米7000多元。
房?jī)r(jià)上漲只是因“水漲船高”嗎？
房?jī)r(jià)上漲僅僅與土地有關(guān)嗎？有部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除了單純的生產(chǎn)資料的原因之外，的確存在一些人為炒作的因素。如目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的一些投機(jī)炒作者，他們利用銀行貸款及私募資金進(jìn)行短期炒作，以排隊(duì)搶購房號(hào)現(xiàn)象為掩護(hù)，造成一些樓盤價(jià)格短期內(nèi)持續(xù)上漲。8·31大限過后，一些開發(fā)商到處傳播“地荒”論，或者是采取惜售行動(dòng)，囤積產(chǎn)品、延遲項(xiàng)目的推出時(shí)間等等，都是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要原因。
但“地荒論”在國(guó)家有關(guān)部門的反擊下已經(jīng)逐漸消退，畢竟隨著信息公開，房地產(chǎn)開發(fā)中存在的黑幕將逐漸無所遁形，就北京來說，目前已批的開發(fā)土地?cái)?shù)量存量足夠十年之用。
但另一方面，土地價(jià)值也并非各處均衡等同。區(qū)位、地段、教育、商業(yè)氛圍等等因素決定了有些土地天生就比其他土地更有價(jià)值，而建設(shè)在其上的項(xiàng)目當(dāng)然就具有了更多的追捧人群。
也有業(yè)內(nèi)人士提出，隨著北京國(guó)際化大都市建設(shè)進(jìn)程的加快以及奧運(yùn)的舉辦，外資越來越看好北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得大量外資涌入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)。一方面，加劇了開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)，另一方面，帶來的市場(chǎng)效應(yīng)使得北京樓市顯得愈發(fā)金貴，房?jī)r(jià)自然上漲。
湖畔雅居開發(fā)商北京法亞總經(jīng)理譚顧曲則道出另一個(gè)原因：“隨著人們對(duì)住宅居住品位的提高，住宅品質(zhì)也必須相應(yīng)不斷地提高，在這其中，開發(fā)商必然加大建設(shè)成本的投入。”比如湖畔雅居定位于高檔樓盤，為此，法亞投入大量資金用于園林景觀建設(shè)、面積達(dá)5000平米的水景建設(shè)，以及一個(gè)占地8000平方米的高檔會(huì)所。他表示，這些都是為住宅品質(zhì)注入的成本，房?jī)r(jià)則體現(xiàn)出項(xiàng)目的最終價(jià)值，有一點(diǎn)值得購房者注意，房?jī)r(jià)必須維系在與產(chǎn)品價(jià)值相符的基礎(chǔ)上，否則并不能稱為是一個(gè)好產(chǎn)品。
其實(shí)，說到底，價(jià)格必須與產(chǎn)品價(jià)值趨近，房?jī)r(jià)高低，應(yīng)該是市場(chǎng)的自然調(diào)節(jié)結(jié)果，應(yīng)該是項(xiàng)目本身品質(zhì)的公平衡量，應(yīng)該是購房人心理的真實(shí)反映。
一個(gè)健康的市場(chǎng)應(yīng)該是市場(chǎng)參與各方理性選擇的結(jié)果。
購房者：房?jī)r(jià)一定要貨真價(jià)實(shí)
不管怎么說，每個(gè)業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)可一個(gè)事實(shí)，目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體來說是向著健康進(jìn)步的方向前進(jìn)的。房屋品質(zhì)在上升，土地價(jià)值一天天被正確的估計(jì)出來———表現(xiàn)出來的就是出讓價(jià)格的上漲，最關(guān)鍵的是，民眾對(duì)房屋的品質(zhì)也越來越高。因此，房?jī)r(jià)的上漲本身可能也是房地產(chǎn)品質(zhì)上升的一個(gè)衍生現(xiàn)象。
在房地產(chǎn)的實(shí)際交易過程中，傳統(tǒng)的“好貨不便宜，便宜沒好貨”判斷標(biāo)準(zhǔn)也起到了一定的作用。就像20年前一些先富起來的老百姓專門多花上1萬多元去燕莎買沙發(fā)，為的就是那個(gè)名牌效應(yīng)。在這樣心理支配的購房體驗(yàn)過程中，一些有品質(zhì)的樓盤為了彰顯自己的價(jià)值，也需要在價(jià)格上有所體現(xiàn)。而存在這種心理的購房人在選擇時(shí)也會(huì)因?yàn)槟軌虼蟀鸦ㄥX而心存竊喜。
這種客觀存在的心理曾經(jīng)被開發(fā)商惡意利用：挖了幾個(gè)坑就大叫擁有天然湖系，還在圖紙階段就給出種種允諾，變成現(xiàn)房時(shí)問題多多。但隨著有關(guān)部門對(duì)樓盤發(fā)售階段要求的具體化，開發(fā)商鉆空子的機(jī)會(huì)會(huì)越來越少，而憑借產(chǎn)品本身品質(zhì)說話將是未來必然的趨勢(shì)。房?jī)r(jià)高低將越來越依據(jù)于產(chǎn)品自身。民眾有了選擇機(jī)會(huì)也有了比較的機(jī)會(huì)，房?jī)r(jià)也將根據(jù)自身品質(zhì)分出層級(jí)。
最關(guān)鍵的是，購房群體已經(jīng)越來越理性，這就促使開發(fā)商真正開始以品質(zhì)取勝。
湖畔雅居開發(fā)商北京法亞總經(jīng)理譚顧曲表示，好的產(chǎn)品是市場(chǎng)的“穩(wěn)壓器”，因此，開發(fā)商應(yīng)該致力于做出好的產(chǎn)品，只有這樣才能真正創(chuàng)造出項(xiàng)目與企業(yè)的價(jià)值。
業(yè)內(nèi)權(quán)威人士表示，從目前北京樓市情況看，供需兩旺的局勢(shì)決定了在短時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)還不會(huì)有大幅度的回落，但是房?jī)r(jià)的上漲幅度會(huì)逐漸趨于平穩(wěn)。