發(fā)布時(shí)間：2005-4-19來源：中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)
房價(jià)翻著個(gè)兒往上漲
數(shù)據(jù)最具有說服力。2001年上海只有4％的商品房每平方米售價(jià)高過8000元，而現(xiàn)在50％已超過此數(shù)，中心市區(qū)找不到10000元以下的房子。2005年4月10日12時(shí)的數(shù)據(jù)顯示，上海內(nèi)環(huán)線以內(nèi)今年以來的住宅均價(jià)為16809元／平方米，中環(huán)線與內(nèi)環(huán)線間的住宅均價(jià)為11909元／平方米，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線間的均價(jià)為7951元／平方米，外環(huán)線與郊環(huán)線間的均價(jià)為6398元／平方米，郊環(huán)線以外的均價(jià)為4599元／平方米。
到過上海的人知道，上海有一個(gè)內(nèi)環(huán)線高架，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)是傳統(tǒng)的市區(qū)，其面積還是相當(dāng)大的。從中環(huán)線與內(nèi)環(huán)線間的區(qū)域坐地面公交車到市中心人民廣場，大概需要1個(gè)小時(shí)左右。
再看另外一組數(shù)據(jù)，2005年3月上海成交的70平方米以下住宅共1277套，70至100平方米住宅共4553套，100至150平方米住宅共8803套，150平方米以上住宅共3218套。按目前上海工薪階層的購房習(xí)慣，過于偏郊的不適合，較多選擇內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線間，即均價(jià)為7000元／平方米至10000元間／平方米的住宅。70平方米以下的小房型不是購房的主流選擇，這也就意味著買一套住宅的總價(jià)可能在60萬至80萬元間。與2001年上海只有4％的商品房每平方米售價(jià)高過8000元相比較，現(xiàn)在購房的地段越來越偏郊，房價(jià)卻越漲越高。
美聯(lián)中國上海市場研究部的資料顯示，上海房地產(chǎn)在1998年進(jìn)入低谷，空置率高，而房地產(chǎn)銷售額僅約473億元，住宅均價(jià)跌至每平方3096．5元。1999年始，成交量及成交金額每年遞增，至2004年，上海商品房全年銷售額已達(dá)2263．84億元，與1999年相比，升幅達(dá)379％，住宅平均價(jià)格亦升至每平方米6385元，是1999年的2．06倍。
樓市和股市的“蹺蹺板”游戲
上海房價(jià)的漲高，顯然包含了投資與投機(jī)推動(dòng)的因素。上海福納市場咨詢有限公司去年年中公布的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示：外來購房者比例現(xiàn)穩(wěn)定在20％左右。而經(jīng)過半年的跟蹤調(diào)查，上海房產(chǎn)市場的投資比例從2003年的15％ －16％左右下降到2004年5月底的11％。2004年，境外人士購房約占上海市商品房成交量的3．85％。
有人認(rèn)為，上海樓市中的投資與投機(jī)比例并不大，推動(dòng)房價(jià)上漲的主要因素還是真實(shí)需求。可實(shí)際上，外來購房者與投資型購房起到了“鯰魚作用”；同時(shí)，在買漲不買跌的消費(fèi)心理驅(qū)動(dòng)下，上海房價(jià)因此而加速上漲。上海樓市和股市呈現(xiàn)出一種逆向運(yùn)動(dòng)，兩者演繹著“蹺蹺板”游戲。2001年以來的股市持續(xù)低迷，也吸引了大批投機(jī)性質(zhì)的“熱錢”進(jìn)入樓市。由于上海房價(jià)的迅速攀升，相當(dāng)數(shù)量的“熱錢”已經(jīng)嘗到了增值效應(yīng)。
如同“溫水煮青蛙”，大部分房產(chǎn)投資者“在逐步升溫的鍋里依然歡快地跳著”。有的意識到風(fēng)險(xiǎn)的存在，但投機(jī)資金擅于“刀口舔血”，甚至不惜與政府出臺的樓市降溫“組合拳”進(jìn)行博弈。然而，國外的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，已使政府看到了上海樓市的風(fēng)險(xiǎn)。不少國家房地產(chǎn)價(jià)格的泡沫化，曾相繼引發(fā)系統(tǒng)性金融危機(jī)，嚴(yán)重沖擊整個(gè)經(jīng)濟(jì)。例如，日本的六大主要城市平均地價(jià)指數(shù)則由1986年的38．4，飚升到1991年的103．0，再下跌至2002年30．4，跌幅達(dá)70．5％，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)低迷長達(dá)十多年之久，金融機(jī)構(gòu)連連倒閉。
央行副行長吳曉靈日前指出，中國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依存度非常之高，所有的風(fēng)險(xiǎn)都放在銀行身上，但是銀行的錢主要來自老百姓，銀行的風(fēng)險(xiǎn)加大了，也就是社會(huì)公眾的風(fēng)險(xiǎn)加大了。
房地產(chǎn)新政意在引導(dǎo)回歸理性
到目前為止，政府出臺的“組合拳”屬于溫和型的，重點(diǎn)在于抑制炒作與投機(jī)，避免給真實(shí)需求的購房者帶來過大的負(fù)擔(dān)。例如，一年之內(nèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣，要按差額征收5％的營業(yè)稅，同時(shí)，按應(yīng)繳納的營業(yè)稅稅額計(jì)算征收7％的城建稅、3％的教育費(fèi)附加和1％的河道整治費(fèi)。4月6日，上海銀行業(yè)徹底關(guān)上了“轉(zhuǎn)按揭”大門，迫使房產(chǎn)投資者還清貸款才能賣房。4月7日，上海工商部門出臺16條措施對房地產(chǎn)市場進(jìn)行專項(xiàng)整治，房產(chǎn)中介、房產(chǎn)合同及房產(chǎn)廣告成為重點(diǎn)整治領(lǐng)域。
第一太平戴維斯上海公司董事長劉德?lián)P在評價(jià)上海的房地產(chǎn)新政時(shí)稱，“近期一系列新政出臺，其作用主要表現(xiàn)在對市場的心理震懾方面�！憋@然，利率提高及稅費(fèi)上漲，還只是略微影響到購房成本。3月份，上海房地產(chǎn)開發(fā)貸款當(dāng)月新增29．92億元，同比多增7．52億元；個(gè)人住房貸款當(dāng)月新增68．08億元，同比多增2．69億元。這組央行上海分行的數(shù)據(jù)表明，雖然3月17日央行提高了房貸利率，但并沒有對本市居民的購房貸款產(chǎn)生太大影響，相反，上海市房地產(chǎn)貸款繼續(xù)保持較高增幅。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉博士比較1993年宏觀調(diào)控中的樓市大跌后認(rèn)為，與1993年不同，目前房地產(chǎn)市場還沒有“發(fā)病”，調(diào)控是一種預(yù)防性的措施，全社會(huì)、業(yè)主的代價(jià)更輕、收益更大。
雖然市場對于房地產(chǎn)市場究竟有沒有“發(fā)病”存在爭議，華偉的觀點(diǎn)代表了其中的一種。但無論房地產(chǎn)泡沫的爭議結(jié)果如何，可以肯定的一點(diǎn)是，此次宏觀調(diào)控并非以促使房價(jià)大跌為目的。政府更希望通過抑制投機(jī)及規(guī)范市場運(yùn)作，來引導(dǎo)樓市趨于理性與溫和。2005年的上海與1993年的上海，開放程度及經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)完全不同，況且大漲后出現(xiàn)大跌本身是政府防止的初衷。
上海樓市應(yīng)該有望實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，并可以減少工薪階層對房價(jià)上漲的抱怨。市政府已加大以配套商品房為主的中低價(jià)普通商品住房供應(yīng)，今年全年確保新開工配套商品房1000萬平方米、中低價(jià)普通商品房1000萬平方米，并實(shí)現(xiàn)可預(yù)售2000萬平方米，以配套商品房為主的中低價(jià)普通商品住房供應(yīng)占供應(yīng)總量的比例達(dá)到65％。這兩個(gè)1000萬的舉措，對于規(guī)范房地產(chǎn)市場、抑制投機(jī)炒作、把房價(jià)控制在更合理的幅度上，將起到有力的調(diào)控作用。重要的不僅僅是上海房地產(chǎn)市場的供求發(fā)生了變化，而且可滿足工薪階層的購房需求。